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当社に良くいただくご質問にお答えします。
下記にないご質問・お問い合わせがございましたら、お気軽にお電話（03-3610-3001）、
もしくはお問い合わせフォームよりご相談下さい。
Q1.家を売ることを、近所の人には知られたくないのですが...
売却物件の販売をスタートする前に、意向を教えていただければ、新聞チラシやポスティングを行わなくても売却は可能です。
消費者の目に触れることなく店舗内でのみのご紹介や、不動産業者専用のネットワークシステムに目的物件を登録を行うことで、
幅広く購入希望者を探すことができます。
ただし、広告をしないで販売する場合、下記のようなデメリットが生じる可能性があります。
・どうしても成約に結びにくくなる
・時間がかかってしまう
・販売価格にも影響が出てしまう
大慶ハウジングでは、お客様のご希望・状況をお聞きしてお客様にとって最適な対応を取らせて頂きますので、まずはお気軽にご相談下さい。
Q2. 公庫で借り入れした金額が大きくて、売却金額で借入金全額を払うことが出来ないのですが、
このような場合でも売却は可能ですか？
通常、借入金を全額支払わないと債権者は抵当権を抹消しません。
しかし、最近は借入金が残っても抵当権を外すケースもありますので、まずは弊社専門スタッフまでご相談ください。
Q3. 査定を依頼したら、売却しなければいけませんか？
そのようなことはありません。査定価格をもとに、売りに出されるかどうかは売主様次第です。
売却にあたっての税金面でのご相談や、次にお住まいになるご住居のご相談等ももちろんお答えできますので、
ご検討の幅が広がると思います。
Q4. 売却物件の査定価格はどうやって決まるの？
査定価格は、売却物件の近隣で最近取引のあった事例を参考にして価格を選定し、当社の基準・実績と照らし合わせて基本価格とします。
査定価格の算出の基準は、
・場所に関して：利便性（駅までの距離）や周辺環境（商業施設や学校までの距離・歩行の安全性）等を参考にします。
・土地に関して：敷地の形状や土地面積および前面道路に係る事項（道路の方角・接道の長さ・道路幅員）等を参考にします。
・建物に関して：築年数や延床面積および部屋数・使用状況や管理状況、建物の構造や建築方法等を参考にします。
上記事項の他にも様々な要因がありますので、地域に精通した専任スタッフにご確認いただくことが望ましいと思います。
もちろん査定は無料です。
通常はあくまで販売開始価格を決定するのは、所有者である売主様です。
我々の仕事は、いくらで売りに出せばいいのかが参考になる様に提案をする事です。
その時の市場の見極めが非常に大切になってきますので、どうぞ、私共を活用してください。
そして、一緒にご売却活動を進めてまいりましょう。
Q5. 不動産を売却しやすい時期は存在しますか？
入学や転勤などの影響で、春先には引越しの需要が高まりますので、それ以前が売却しやすいと考えられます。
需要が高いうちに売却をするためには、とにかく早くから動くことが重要です。
Q6.家に住みながら売却は可能ですか？
もちろん住みながらでも売却は可能です。
住まいの売却と新居の購入とは並行的に進めていくのが理想ですが、実際はどちらかを先に進めなければならないケースがほとんどです。
どちらを先に進めるのが良いかは、個々の事情によって異なります。
売却を先に進めた場合は、売却価格が決まってから買換えの住宅を探すことになるので、
資金計画に狂いがなく安全に取引を進めることができます。
しかし売却が決まっているので、自宅を引き渡すまでに次の住宅を決めなければならず、
決まっても未完成の場合は仮住まいが必要になるケースもあります。
購入を先に進めた場合は、自宅の引渡し時期を気にせず、新居をじっくり探せます。
また、購入する住宅によっては、買換え特約や買取保証を不動産会社が付けてくれることもあります。
しかし、売り急ぐために売却価格を大幅に引き下げなければならないケースや、
売却が長引いたために売却する住宅と買換える住宅との二重のローンを背負うこともあります。
現状は、中古物件の場合、多くのお客さまが住みながら売却をされています。
Q7.内覧は急に来ることはありますか？
基本的には、事前に「○日の△時でお願いします」というかたちでご連絡のうえ、ご案内させていただきますが、
場合によっては、広告を見た方が「今から物件を内覧したい」もしくは、
急遽ご来店いただいたお客様が「条件がぴったりなので今から内覧したい」という意向を持たれた場合は、
急にご案内希望が入る場合があり、特に土日祝はその可能性が高まります。
したがって、出来ればですが、好条件でのご売却の為に対応できる時はなるべく対応して頂くのがよりベターです。
Q8.買い替えたいのですが、購入と売却のタイミングが合うか心配です。
お買い替えの場合はお客様の状況によって購入と売却のタイミングが変わってきます。
たとえば、購入を先行していくのか、もしくは売却を先行していくのかというような内容になります。
一番ベストなのは、購入と売却が同時に出来れば一番良いのですが、必ずしもうまくいくとは限りませんので
場合によっては一度賃貸を借りる事も考えなければいけない事もございます。
早く売る方法としては、不動産業者によるの買い取り等も選択肢のひとつとなりますが、いずれにしてもメリット、デメリットがありますので
担当者に良くご相談された方がいいと当店は考えます。
もちろん、大慶ハウジングでは、売却のタイミングのご相談も承ります。どうぞご遠慮なく、どんなことでもご相談下さいませ。
Q9.売却を依頼するときの契約は？
売却を依頼する場合は、売主様と不動産会社とで「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」とは売主様が物件を売却する際に、売却に関する業務を不動産会社に委託する契約のことです。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。
1） 専属専任媒介契約
依頼者は目的物件の売買を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
また、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。
契約締結後は、物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構（レインズ）に登録します。
依頼者に対しては、1週間に1度以上の文書による報告義務があり、この契約有効期間は3ヵ月間です。
2） 専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。
しかし、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
契約締結後は、物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構（レインズ）に登録します。
依頼者に対しては、2週間に1度以上の文書による報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。
3） 一般媒介契約
依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。
宅地建物取引業者（不動産業者）は売却を依頼された場合、媒介契約書を締結し依頼者に交付することが義務付けられています。
媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬をめぐるトラブルを防ぐためです。
Q10.不動産売却にかかる費用は？
一般に下記の項目に費用が発生します。
契約時 印紙税 売買契約書に貼る収入印紙代（売却金額によります）
登記時 登録免許税 売買契約書に貼る収入印紙代（売却金額によります）
司法書士報酬 登記手続きに係る報酬
登録免許税 未登記部分がある場合、土地測量や分筆の登記費用
土地家屋調査士 上記に伴う登記手続きに係る報酬
仲介 不動産会社に支払う仲介手数料
所得税・住民税 不動産を売却されて譲渡益が出た場合、その譲渡益に対して所得税・住民税がかかります。
ただし居住用の資産をご売却の場合は、
3,000万円までの特別控除や、所有期間が長ければ税率が軽減される特例を選択できる場合があります。
この項目以外にも費用のかかる場合がございます。詳しくは弊社スタッフにお問合せ下さい。
Q11.媒介報酬（仲介手数料）はどれくらい？
宅地建物取引業法及び建設省の告示によって上限が定められています。
売却価格が200万円以下の場合、価格の5％ + 消費税
売却価格が200万円～400万円以下の場合、価格の4％ + 20,000円 + 消費税
売却価格が400万円を超える場合、価格の3％ + 60,000円 + 消費税となります。
Q12.不動産売却にかかる税金は？
不動産を売却した場合、売却額によっては税金がかかる場合があります。
今の住居を売った結果、売却益が出た場合は、その売却益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。
譲渡所得とは「売却価格－取得費（購入価格＋諸費用－減価償却費）－売却費用」で算出されます。
この譲渡所得に対する課税の特例には、以下の3つがあります。なお、特例を受けるには確定申告をする必要があります。
1）3,000万円特別控除
現在の住まい（譲渡資産）を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで課税の免除を受けることができます。
なお、この特例の適用を受けると「住宅ローン控除」「特定の居住用財産の買換え特例」は使えなくなります。
この特例の適用を受けるには、次のような要件（概要）を満たす必要があります。
・ 居住の用に供しなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡すること
・ 直系血族など特別の関係にある者への譲渡でないこと
・ 売却の前年、前々年にこの制度の適用を受けていないこと
2）居住用財産の譲渡の低率課税（軽減税率）
所有期間が10年を超えていると3,000万円の特別控除だけでなく、居住用財産の譲渡の低率（分離）課税の適用も受けることができます。
課税譲渡所得金額6,000万円以下の部分と6,000万円超の部分とにわけて、所得税・住民税が軽減税率により算出されます。
3）特定の居住用財産の買換え特例
現在の住まいを売却し、新しい住まいに買換えた場合に、新居の価格が売却価格以上の場合、売却時の所得がなかったものとされ
所得税はかかりません。
売却価格が新居の価格より大きかった場合は、その差額分について譲渡があったとみなされ所得税が課せられます。
この特例の適用を受けるには、次のような基準を満たす必要があります。
・所有期間が10年を超える居住用財産を売却すること
・本人がその建物に通算して10年以上居住していること
・直系血族など特別の関係にある者への売却でないこと
・新居の居住用部分の面積が50m²以上240m²以下であること
なお、居住していた父母などから相続により取得した居住用財産で所有期間が10年超、居住期間が30年以上であれば、
同様の特例が適用されます。
ただし、新居の購入価格と売却価格の差額が3,000万円以下の場合は、税金の控除を受けることが可能です。
また、購入価格よりも売却価格の方が低い場合は、税金の納入義務は発生しません。
Q13.持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいのですか？
なかなか売れない理由として多いのは、売却価格が市場価格に比べて高すぎるケースです。
その場合は、売れやすい価格に下げることで解消されることが多いです。
他にも傷みや汚れが激しい場合ならクリーニングやリフォームをするなどの手もあります。
なぜ売れないのか、どうすれば売れるようになるのかなど、
不動産営業のプロとして最適なアドバイスさせていただきますのでご相談ください。
Q14.査定価格より高く価格設定しても売れますか？
大切な財産ですから、少しでも高く売りたいですよね。
買主様の購入理由は様々ですので、タイミングが合い比較的スムーズに、実際の査定価格よりも高い価格で売れることもまれにあります。
ですが、「たまたま売れた」というのを狙うのはリスクが大きいので、早く不動産売却を行いたい！とお考えの方には不向きかと思います。
基本的には査定価格を大幅に上まわる価格で販売しない方がいいでしょう。
インターネットの普及で購入希望者も相場は的確につかんでいます。
Q15.今、現在居住中の物件でも査定してもらえますか？また、鍵は預けなければいけないですか？
お住まいになりながら売却に出すことは可能です。むしろそういったお客様の方が多数いらっしゃいます。
また鍵についても空家の場合は預けてしまった方が楽ですが、お住まいであれば預ける必要は ありません。
Q16.売却代金はいつもらえますか？
一般的には、売買契約時と物件引渡し時にお支払いされます。
売買契約時には手付金として代金の5～10％位、物件引渡し時には残りの代金がお支払いされます。
売買契約から物件引渡しまでの期間は、当社がお客様と買主様のご都合をお聞かせいただいた上で調整します。
Q17.夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか？
契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。
そのため、実印や印鑑証明などをそれぞれ用意する必要があります。
Q18.不要な家具は全部処分しないとダメですか
不動産売却する場合は、原則として空家の状態で引き渡しをしなければならないので、不要品の処分はお客様の負担となります。
処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法があります。
また粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備する必要があります。
